Die Flächen eines Hauses

Die Flächen eines Hauses teilt man in 3 verschiedene Kategorien ein. Hierbei geht man von der hauptsächlichen Nutzungsart dieser Flächen aus. Die Größe und Einteilung aller Flächen eines Hauses haben erhebliche Auswirkungen auf den Wert der Immobilien und die zu erzielenden Mieteinnahmen.

Diese Kategorien sind :

  • Grundfläche - Die Grundfläche gibt die gesamte Fläche einer Etage und des gesamten Gebäudes an.
  • Nutzungsfläche - Die Nutzungsfläche bezeichnet den Anteil der Grundfläche, die durch ihre Zweckbestimmung sinnvoll genutzt werden kann.
  • Wohnfläche - Die Wohnfläche zeigt die Größe des zu Wohnzwecken nutzbaren Raumes an.

Grundfläche

Die Grundfläche gibt die gesamte Fläche einer Etage und des gesamten Gebäudes an. Die Nutzfläche bezeichnet den Anteil der Grundfläche, die durch ihre Zweckbestimmung sinnvoll genutzt werden kann.


Nutzfläche

Die Nutzungsfläche (NUF, bis 2016 Nutzfläche (NF)) des Hauses wird nach der Definition gemäß DIN 277 folgendermaßen unterteilt:

  1. Aufenthalt und Wohnen
  2. Büroarbeit
  3. Maschinen/Handarbeit, Produktion, Experimente
  4. Verteilen, Verkaufen und Lagern
  5. Kultur, Unterricht und Bildung
  6. Pflegen und Heilen
  7. sonstige Nutzungen

Weitere Nutzflächen sind Balkone, Terrassen, Dachterrassen und Loggien, die zu 100% der Nutzungsfläche angerechnet werden. Das gleiche gilt für Flächen unter Dachschrägen und Treppen mit einer Deckenhöhe von unter 1m. Hingegen sind diese für die Berechnung der Wohnfläche nur anteilig anrechenbar. Nicht zur Nutzungsfläche gehören Verkehrsflächen wie Eingänge, Flure und Aufzüge und Funktionsflächen wie Heizungs- und technische Betriebsräume.


Wie definiert sich die Wohnfläche?

Als Wohnfläche wird die Fläche eines Gebäudes bezeichnet, die ausschließlich zum Wohnen herangezogen wird. Gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV), wird sie anhand der lichten Maße zwischen den fertigen Wänden ermittelt. Zur Wohnfläche im Haus gerechnet werden ebenfalls Nebenflächen wie Flure und Abstellräume, sofern sie innerhalb der Wohneinheit liegen. Flächen von Technikräumen, Waschräumen, Kellerräumen oder Garagen werden dagegen nicht als Wohnflächen betrachtet. Diese gelten als Nutzfläche und werden daher der sogenannten Nutzungsfläche nach DIN277 zugerechnet.

Beispielhaft kann die Wohnfläche am Einfamilienhaus erklärt werden. Mitzurechnen sind alle Räume wie Wohnzimmer, Esszimmer, Kinder- und Schlafzimmer aber auch Küche, Bad und WC. Ebenso einzubeziehen sind Flure und Abstellräume in den Wohngeschossen. Räume mit Dachschrägen oder auch die Fläche unter der Treppe werden dabei erst ab 1m Deckenhöhe anteilig berücksichtigt.

Bei der Berechnung gilt:

Flächen mit einer Deckenhöhe von Berücksichtigung in der Wohnflächenermittlung
unter 1m keine Berücksichtigung
zwischen 1m und 1,99m Berücksichtigung zu 50%
ab 2m Berücksichtigung zu 100%

Räume im Kellergeschoss sowie Garagen und externe Abstellräume sind dagegen nicht Bestandteil und werden gesondert als Nutzfläche bei der Berechnung der Nutzungsfläche erfasst. Balkone, Terrassen, Dachterrassen, Loggien etc. sind, abhängig von Beschaffenheit und Qualität, mit 25-50% ihrer Fläche anrechenbar.


Wohnflächenberechnung

Die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung Die Berechnung der Wohnfläche kann beispielhaft am Einfamilienhaus erklärt werden. Hinzuzurechnen sind alle Räume wie Wohnzimmer, Esszimmer, Kinder- und Schlafzimmer, aber auch Küche, Bad und WC. Ebenso gehören Flure und Abstellräume in den Wohngeschossen zur Wohnfläche. Räume mit Dachschrägen oder auch die Fläche unter der Treppe werden dabei erst ab 1 m Deckenhöhe anteilig berücksichtigt.

Bei der Berechnung der Wohnfläche gilt:

Flächen mit einer Deckenhöhe von Berücksichtigung bei der Ermittlung der Wohnfläche
unter 1m
keine Berücksichtigung
Zwischen 1m und 1,99m
Berücksichtigung zu 50%
Ab 2m
Berücksichtigung zu 100%

Räume im Kellergeschoss sowie Garagen und externe Abstellräume sind dagegen nicht Bestandteil der Wohnfläche und werden gesondert als Nutzfläche bei der Berechnung der Nutzungsfläche erfasst. Balkone, Terrassen, Dachterrassen, Loggien etc. sind, abhängig von Beschaffenheit und Qualität, mit 25 bis 50% ihrer Fläche anrechenbar.


Wohnflächenverordnung im deutschen Wohn- und Mietrecht

Mit der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird im deutschen Wohn- und Mietrecht definiert, mit welchen Voraussetzungen und Regelungen die Berechnung der Wohnfläche erfolgen darf.

Abgrenzung der Wohnflächenverordnung von der DIN 277

Bei der Flächenberechnung spielt neben der Wohnflächenverordnung auch die DIN 277 eine wichtige Rolle. Nicht zu verwechseln ist jedoch der Einsatzbereich der beiden Regelwerke. Im direkten Vergleich unterscheidet die Wohnflächenverordnung von der DIN 277 die Tatsache, dass die DIN 277 im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung keine Wohnfläche definiert, sondern ausschließlich für die Regelung der Nutzungsfläche (umgangssprachlich nach DIN 277 Nutzfläche) verantwortlich ist.

Die Inhalte der Wohnflächenverordnung waren ursprünglich in den §§42-44 der 2. Berechnungsverordnung geregelt, die am 1. Januar 2004 allerdings durch die neue WoFlV abgelöst wurden. Berechnungen, die vor 2004 aufgrund der alten Regelungen vorgenommen wurden, bleiben weiterhin gültig. Für weitergehende Informationen besuchen Sie auch den Lexikoneintrag zur Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung.


Definition lichte Maße, lichtes Maß oder auch Lichtmaß im Bauwesen

Als lichtes Maß wird im Bauwesen der nutzbare Abstand (Länge oder Breite) zwischen zwei Endpunkten bezeichnet. Um das lichte Maß zu berechnen, werden zwei Endpunkte bestimmt und der dazwischenliegende Abstand gemessen. Hierbei kann es sich beispielsweise um den Abstand zwischen einem Türrahmen, zwischen zwei Wänden in einem Raum oder zwischen Fußbodenbelag und Fensterbank handeln. Weitere übliche Bezeichnungen sind lichte Maße oder auch Lichtmaß.

Lichte Höhe (alt. Lichthöhe) Der Höhenunterschied zwischen zwei Endpunkten, z.B. zwischen Fußbodenbelag und Fensterbank.
Lichte Breite (alt. Lichtbreite) Die Breite, die zwischen zwei Endpunkten liegt, z.B. zwischen der linken und der rechten Seite eines Türrahmens.
   

Die lichte Höhe wird z.B. verwendet, um die Raumhöhe zu definieren. Die lichte Breite wird z.B. verwendet, um die Größe einer Tür- oder Fensteröffnung zu definieren.