Der Notartermin beim Hauskauf oder Grundstückskauf: Ablauf und Kosten im Überblick
Grundsätzlich erfordern alle Immobilienkaufverträge - dazu zählen sowohl Grundstücks-, Wohnungs- als auch Hauskäufe - die Begleitung eines Notars. Der Grund hierfür ist die Tatsache, dass derartige Kaufverträge in Deutschland laut Gesetz beurkundungspflichtig sind. Das bedeutet wiederum, dass die Rechtskräftigkeit von Immobilien-Kaufverträgen nur durch die notarielle Beurkundung zustande kommen kann.
Wir verraten Ihnen, wann der Notartermin für einen Grundstückskauf, Wohnungskauf oder Hauskauf stattfindet, mit welcher Dauer und welchem Ablauf Sie rechnen können, wie hoch die Kosten für einen Notar sind, welche Unterlagen benötigt werden und was es darüber hinaus noch zu beachten gilt.
Anmerkung der Redaktion: Da der notarielle Ablauf beim Grundstücks- und Wohnungskauf mit dem Ablauf des Notartermins bei einem Hauskauf übereinstimmt, sprechen wir in diesem Artikel allgemein über den Notartermin beim Hauskauf. Alle Informationen können jedoch auch für die Notartermine bei Grundstücks- und Wohnungskäufen verwendet werden.
Übersicht:
Was ist ein Notar?
Der Begriff Notar wurde vom lateinischen Wort “notārius” (zu Deutsch “Geschwindschreiber”) abgeleitet und bezeichnet eine neutrale Person, die alle an einem Rechtsgeschäft Beteiligten unparteiisch betreut und berät. Ein Notar ist grundsätzlich verpflichtet, die Beteiligten über Rechte und Pflichten aufzuklären und alle Informationen rechtskräftig zu beurkunden. Rechtsgeschäfte, die ein Notar begleitet, sind beispielsweise Testamentserstellungen und -änderungen, Vorsorgevollmachten, Patientenverfügungen sowie Kaufverträge, zum Beispiel für einen Hauskauf.
Welche Aufgaben hat ein Notar beim Hauskauf?
Während der Vertragsabschluss-Phase im Ablauf Ihres Hauskaufs sorgt Ihr Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags für die notwendige Rechtskräftigkeit des Eigentumsübertrags. Ansonsten zählt es zu seinen oder ihren Aufgaben, beide Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen (Rechte und Pflichten) aufzuklären und den Kaufvertrag als unabhängiger Vermittler zugunsten beider Vertragsparteien auszulegen. Nach Abschluss des Vertrags ist Ihr Notar für die Eintragung im Grundbuch, für die Auflassungsvormerkung und für die allgemeine Beurkundung zuständig. Zudem verwaltet er oder sie alle Zahlungen und zusätzlichen Aufträge beider Vertragsparteien, die mit dem Immobilienkauf einhergehen.
Vor dem Notartermin: Was Sie beachten müssen
Wann findet der Notartermin im Kaufprozess statt?
Wenn sich alle Vertragspartner über den Vertragsgegenstand (z. B. Grundstück, Wohnung oder Haus) sowie die Vertragsmodalitäten (Eigentumsübergang, Kaufpreis, Bestandteile) geeinigt haben, kann der Notartermin stattfinden.
Wer beauftragt den Notar für den Abschluss des Hauskaufs?
Üblicherweise beauftragt der oder die Hauskäufer einen Notar seiner Wahl. Selbstverständlich kann der Hausverkäufer ebenfalls Vorschläge einbringen und ein gemeinsamer Entschluss getroffen werden.
Nurnotar oder Anwaltsnotar: Welcher Notar muss beauftragt werden?
In Deutschland sind zwei verschiedene Notariatsformen zulässig: die hauptberuflichen Notare (Nurnotare) und die Anwaltsnotare. In gut zwei Drittel aller Bundesländer werden Notare zur hauptberuflichen Notartätigkeit auf Lebenszeit und in etwa einem Drittel aller deutschen Bundesländer Rechtsanwälte mit mehrjähriger Berufserfahrung und entsprechender Eignung zu sogenannten Anwaltsnotaren bestellt. Diese bleiben hauptberuflich als Rechtsanwalt tätig und üben nebenberuflich ihre Notariatsqualifikation aus. Ein Anwalt kann also gleichzeitig auch als Notar tätig sein und wird in diesem Fall als Anwaltsnotar bezeichnet. Beide Berufe unterscheiden sich lediglich darin, dass der Anwaltsnotar als Anwalt und Notar tätig ist und der hauptberufliche Notar ausschließlich notarielle Tätigkeiten ausübt. Auch ein hauptberuflicher Notar ist immer ein Anwalt, der seine Anwaltstätigkeit aufgegeben hat und nunmehr ausschließlich notariell tätig ist.
In der folgenden Übersicht sehen Sie, ob Sie in Ihrem Bundesland einen Anwaltsnotar oder einen Nurnotar für Ihren Hauskauf beauftragen müssen:
Was passiert als nächstes nach der Beauftragung?
Wenn Sie einen Notar gefunden und beauftragt haben, muss Ihr Verkäufer Ihrem Notar alle wichtigen Unterlagen zum Hauskauf zur Verfügung stellen. Auf dieser Basis kann Ihr Notar anschließend den Kaufvertragsentwurf erstellen.
Welche Unterlagen dürfen beim Notartermin für einen Hauskauf nicht fehlen?
Zunächst benötigen beide Vertragsparteien ein aktuelles Ausweisdokument. Können Sie sich nicht mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen, kann der Kaufvertrag nicht abgewickelt werden. Des Weiteren wird Ihre Steuer-Identifikationsnummer benötigt, da diese von den Notaren an das Finanzamt übermittelt werden muss.
Folgende weitere Unterlagen sollte die jeweilige Vertragspartei zum Notartermin mitbringen:
- Käufer:
- Finanzierungsunterlagen:
Wenn Sie den Hauskauf mithilfe einer Finanzierung bezahlen möchten, müssen Sie den Kreditvertrag zum Notartermin mitbringen, im besten Fall sogar ein bis zwei Tage vor dem Termin an Ihren Notar übermitteln, damit die Beurkundung der Grundschuld bereits im Vorfeld vorbereitet werden kann. Die Grundschuldbestellung müssen Sie bei Ihrer Bank einreichen, bevor die Auszahlung des Immobiliendarlehens stattfinden kann.
- Verkäufer:
- Abzulösende Darlehen:
Lastet auf der zu verkaufenden Immobilie ein nicht abbezahltes Darlehen, ist in der Regel auch noch eine Grundschuld eingetragen. Diese kann erst dann gelöscht werden, wenn die Restschuld bei der finanzierenden Bank beglichen wurde. Diese wiederum kann meistens erst dann beglichen werden, wenn der Kaufbetrag von der kaufenden Partei an die verkaufende Partei geflossen ist
Der Notartermin: Folgendes gilt es zu beachten
Muss ich persönlich zum Notartermin erscheinen oder kann ich eine Vertretung schicken?
Sollte es einer Partei z. B. aufgrund von Krankheit oder Entfernung nicht möglich sein, den Notartermin persönlich wahrzunehmen, muss der Termin nicht zwangsläufig abgesagt werden. Sie können einen Vertreter mit der Teilnahme am Notartermin beauftragen.
Hierfür kommen folgende zwei Möglichkeiten infrage:
1. Vertretung durch notarielle Vollmacht:
- Mittels einer schriftlichen Vollmacht können Sie eine beliebige Person Ihres Vertrauens bevollmächtigen, Sie bei Ihrem Notartermin zu vertreten. Die Vollmacht ist allerdings nur dann rechtskräftig, wenn sie durch einen Notar erstellt und beglaubigt wurde. Diese Vertretungsvariante ist also nur dann eine Option, wenn Sie bereits frühzeitig von Ihrer Verhinderung wissen.
- Für die notariell beglaubigte Vollmacht beim Hauskauf fallen allerdings Gebühren an, die Sie übernehmen müssen. Die Gebühren für die Beglaubigung einer Hauskauf-Vollmacht durch einen Notar betragen etwa 20 bis 80 Euro.
- Vorteil einer notariellen Vollmacht ist, dass der von Ihnen Bevollmächtigte Sie zu 100 Prozent vertreten, also auch den Vertrag unterzeichnen darf. Der Vertrag ist anschließend sofort rechtsgültig.
- Wichtig ist, dass die Vollmacht beim Notartermin im Original mitgebracht wird. Eine Abschrift oder Kopie ist nicht ausreichend.
2. Vollmachtlose Vertretung mit Notwendigkeit einer Nachgenehmigung
- Für kurzfristige Verhinderungen, z. B. Krankheit, haben Sie die Möglichkeit, eine Person Ihrer Wahl mit der vollmachtlosen Vertretung zu beauftragen.
- Die Person, die Sie vertreten soll, muss mit Ihnen nicht verwandt sein. Theoretisch ist es sogar möglich, dass Ihr Vertragspartner den Termin alleine wahrnimmt.
- In diesem Fall wird der Vertrag zwar angenommen und unterzeichnet, bekommt jedoch keine Rechtsgültigkeit. Hierfür ist eine Nachgenehmigung notwendig.
- Nach der Vertragsunterzeichnung durch den oder die vollmachtlosen Vertreter muss der Kaufvertrag bei einem Notariat Ihrer Wahl durch Sie nachgenehmigt werden. Hierbei kann es sich um den gleichen Notar oder einen zweiten Notar handeln.
- Zu beachten ist, dass für die Nachgenehmigung eines Hauskauf-Vertrags ebenfalls Gebühren an Ihren Notar zu zahlen sind. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro ist mit Gebühren in Höhe von ungefähr 100,- Euro zu rechnen.
Wenn ich als Ehepaar eine Immobilie kaufe, müssen beide Ehepartner beim Notartermin für einen Hauskauf anwesend sein?
Wenn Sie als Ehepaar beide im Kaufvertrag als kaufende Partei aufgeführt und auch beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden wollen, müssen Sie ebenfalls beide beim Notartermin für Ihren Hauskauf anwesend sein. Ist dies nicht realisierbar, können Sie sich entweder mit einer notariell beglaubigten Vollmacht oder vollmachtlos mit anschließender Nachgenehmigungspflicht vertreten lassen.
Wie läuft eine notarielle Beurkundung ab?
| Vor der Beurkundung |
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| Beurkundung des Kaufvertrags |
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Was passiert nach dem Notartermin und wie geht es mit dem Hauskauf weiter?
Nach dem Termin wird der Kaufvertrag um die Änderungen ergänzt, die im Originaldokument handschriftlich vermerkt wurden. Anschließend erhält jede Vertragspartei eine beglaubigte Abschrift zum Verbleib zugesendet. Des Weiteren wird sich Ihr Notar darum kümmern, dass der Kauf im Grundbuch vermerkt wird. Zudem wird er das Finanzamt über den Kauf informieren, damit Ihr Grunderwerbssteuerbescheid erstellt werden kann. Als Erstes jedoch wird Ihr Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vornehmen lassen, denn diese “reserviert” Ihnen im Grundbuch rechtskräftig Ihre Immobilie, bis die endgültige Eintragung erfolgen kann. Zu guter Letzt fertigt Ihr Notar eine Kostenaufstellung an und stellt Ihnen die Gebühren für den Notartermin zur Abwicklung Ihres Hauskaufs in Rechnung.
Was passiert, wenn beim Notartermin keine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer erreicht wird?
Wenn beim Notartermin keine Einigung zwischen Ihnen und der Gegenpartei erreicht wird, wird Ihr Notar den Termin dennoch in Rechnung stellen. Je nachdem, weshalb keine Einigung zustande gekommen ist, sollte auch entschieden werden, wer die Kosten hierfür zu tragen hat.
Kosten für Notar
Wie hoch sind die Kosten für Notar und Grundbucheintragung beim Hauskauf oder Grundstückskauf?
Die Kosten für Notargebühren bei einem Grundstücks-, Wohnungs- oder Hauskauf sind in Deutschland einheitlich festgelegt. Die entsprechenden Bestimmungen finden Sie im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Darin ist eine Tabelle aufgeführt, welche die Notargebühren in Abhängigkeit vom Geschäftswert darstellt. Grundsätzlich müssen Sie etwa 2 - 3 % der Kaufsumme für die Notar- und Grundbuchkosten rechnen, wovon ca. 1,25 Prozent für die Kaufabwicklung beim Notariat, ca. 0,75 Prozent der Kaufsumme für die Grundbucheintragung und ca. 0,3 % für die Auflassungsvormerkung veranschlagt werden.
Beispielrechnung Grundstückskauf:
Bei einem Kaufpreis in Höhe von 100.000 Euro werden ca. 1.250 Euro Notarkosten (1,25 %), ca. 750 Euro Grundbucheintragungskosten (0,75 %) und 300 Euro (0,3 %) für die Auflassungsvormerkung fällig. Insgesamt entstehen Gebühren in Höhe von etwa 2.300 Euro für den Grundstückskauf.
Beispielrechnung Hauskauf
Bei einem Kaufpreis in Höhe von 450.000 Euro werden ca. 5.625 Euro Notarkosten (1,25 %), ca. 3.375 Euro Grundbucheintragungskosten (0,75 %) und ca. 1.350 Euro für die Auflassungsvormerkung (0,3 %), also insgesamt Gebühren in Höhe von 10.350 Euro fällig.
Wie hoch sind die Kosten für eine Grundschuldbestellung?
Die Kosten für die Grundschuldbestellung belaufen sich auf ungefähr 0,2 Prozent der Grundschuld, wovon jeweils die Hälfte an das Grundbuchamt und das Notarbüro zu entrichten ist.
Beispielrechnung Grundschuldbestellung:
Sie kaufen ein Haus mit einem Kaufpreis in Höhe von 450.000 Euro oder kaufen ein Grundstück für 100.000 Euro und lassen sich für insgesamt 350.000 Euro ein Haus bauen. Insgesamt belaufen sich die Gesamtkosten in beiden Fällen auf 450.000 Euro. Da Sie Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro besitzen, haben Sie eine Baufinanzierung über 350.000 Euro abgeschlossen. Über den Betrag von 350.000 Euro möchte Ihre Bank eine Grundschuld zu deren Gunsten im Grundbuch eingetragen wissen. Bei Gebühren in Höhe von 0,2 Prozent der Grundschuld müssen Sie mit Kosten von etwa 700 Euro für die Grundschuldbestellung und 1.050 Euro für die Auflassungsvormerkung (ca. 0,3 % des Kaufpreises) rechnen, wovon jeweils etwa die Hälfte an das Notariat und das Grundbuchamt zu leisten ist. Insgesamt fallen für die Grundschuldbestellung Kosten in Höhe von etwa 1.750 Euro an.
Welche Besonderheiten hat der Prozess, wenn ich mit HELMA ein Haus baue?
Bei HELMA haben Sie gleich zwei Möglichkeiten, zu Ihrem neuen Traumhaus zu gelangen.
- Entweder Sie entscheiden sich dafür, mit der HELMA Eigenheimbau AG ein Haus auf Ihrem eigenen Grundstück zu bauen, dann wickeln Sie den Hausvertrag mit HELMA vollkommen unabhängig vom Grundstückskauf ab. Der Hausvertrag kann daher ohne notarielle Beglaubigung unterschrieben werden. Die Notarpflicht trifft in diesem Fall ausschließlich auf den Grundstückskauf zu, sofern Sie noch kein eigenes Grundstück besitzen.
- Oder Sie erwerben Grundstück und Hausbau aus einer Hand bei HELMA. In diesem Fall muss der kombinierte Kaufvertrag wie bei dem Hauskauf eines Bestandsgebäudes über einen Notar abgewickelt werden.
Sie haben weitere Fragen zur Kaufabwicklung oder interessieren sich für eines unserer wertbeständigen HELMA Massivhäuser? Dann bestellen Sie sich gerne unseren kostenlosen Hauskatalog nach Hause, stöbern Sie online in unseren Haustypen oder kontaktieren Sie uns persönlich. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen und beraten Sie gerne!